公募REITs首批試點產品推出在即

2019-04-02 09:36 中國證券報

   3月31日,國務院發展研究中心證券化REITs課題組秘書長王步芳表示,公募REITs首批試點產品近期將推出,并且首批試點不是一個產品,而是一批產品。此前,上交所就公募REITs籌備事宜召集基金公司和券商開會。萬億公募REITs市場再次引起關注。

   首批試點產品最早或4月份出爐

   3月31日下午,在第三屆結構化信用與資產證券化全球投資者年會的“租賃住房融資及證券化的作用”圓桌論壇環節,王步芳表示,公募REITs首批試點有望近期推出。王步芳介紹,證監會第一批試點城市包括北上廣深以及雄安和海南等;底層資產方面,長租公寓、基礎設施資產、公共服務設施資產、經營性物業以及證監會認可的其他資產等都為選項。

   王步芳介紹,從開始探索到現在,公募REITs籌備工作已歷經十多年。今年春節前后,證監會開始做安排,希望盡快把公募REITs試點推出來。3月份,相關人士在證監會、交易所做了很多溝通。不出意外的話,近期首批試點會出來。

   同樣在第三屆結構化信用與資產證券化全球投資者年會上,中國證券投資基金業協會秘書長陳春艷談及公募REITs的進展時表示,做資產證券化業務是為了服務實體經濟,“只要有利于實體經濟,有利于供給側改革,我們一定會大力推進。”同時,在推進這些創新的過程中,監管層也會注意防范風險。

   近期上交所也召集基金公司和券商開會,商議公募REITs的籌備事宜。接近交易所人士表示,公募REITs是上交所高度關注的產品創新。

   種種跡象表明,公募REITs的籌備工作漸入成熟階段。至于首批試點產品的具體出爐時間,目前尚無一致意見。部分人士認為,快的話,4月份首批試點產品就會出爐。

   運行模式為公募基金+ABS

   記者從接近交易所人士了解到,公募REITs采取公募基金+資產支持證券(ABS)運行模式,這是業內達成的共識,即產品的載體為公募基金,底層資產以ABS方式存在。專業人士表示,在目前的制度框架下,公募基金+ABS這一模式也是我國發展公募REITs的合理選擇。

   談及近期上交所召集券商和基金公司召開的公募REITs相關會議,一位知情人士透露,機構接下來要開始尋找項目,不局限在房地產,但項目凈收益水平需能滿足潛在投資人的需求。“不鼓勵產品設計上出現擔保或者差額支付的形式,希望基金公司券商在向潛在投資者推廣時強調公募REITs的權益類屬性”。

   一位券商資管資產證券化負責人這樣解釋采取公募基金+ABS運行模式的原因:“公募基金不能買樓,ABS不能公開發行,用公募+ABS便既可以公開發行,也可以做到投資于底層的包括房地產資產在內的物業資產。”

   北大光華管理學院發布的REITs研究報告顯示,公募基金+ABS這種模式能夠充分應用現有公募基金和ABS市場的規則和成熟經驗,可以盡快培育和發展REITs市場的管理能力,是適合市場現狀的一個合理方案。不過業內人士表示,首批試點產品具體細節難言確定,例如產品的投資標的方面需要滿足哪些條件等。

   產品細節尚待確定

   上述券商資管資產證券化負責人表示,目前監管層沒有禁止產品設計使用結構化安排,但原則上還是鼓勵平層設計,強調資產的股性。對投資者來說,公募REITs不會有還本付息等債性資產的固有安排。投資者的收益取決于底層資產產生現金流的能力,底層資產運營越好,投資者取得收益可能越高。

   奮迅律師事務所的樸文一指出,公募基金+ABS還有細節問題需要確定。比如,按照現有的法規要求,公募基金投一只ABS不能超過其規模的10%,也不能超過公募基金資產凈值的10%;一個公募基金所投全部ABS不能超過公募基金凈值的20%。投資分散性要求使得公募基金在投資ABS的時候,一是只能用比例有限的資金投資ABS,二是沒有辦法去控制一個ABS產品和物業。如果公募REITs不能控制物業,對物業運營就沒有話語權,會影響公募REITs去長期持有物業和積極改進物業運營,進而提升物業的資產價值。如果完全遵循這種安排,那么公募REITs使普通投資者參與不動產投資的初衷就無法完全實現。

   王步芳說,公募REITs的試點是眾望所歸,它的市場容量龐大,有望成為普惠金融的重要工具。首批試點將是中國資本市場的重大創新,也是中國經濟轉型升級的必選項。

   渤海匯金證券資產管理有限公司董事總經理李耀光也表示,公募REITs的出臺,可以使更廣泛的個人投資者享受到優質物業的價值提升和穩定收益,體現公平性與普惠性。公募REITs使廣大個人投資者有機會跨越投資門檻和地域限制,投入到具有穩定收益和增長潛力的熱點城市優質商業物業中,享受城鎮化所帶來的資產增值。這也是半個世紀以前美國、澳大利亞等國家推進REITs立法的重要初衷。

   李耀光表示,我國個人投資者歷來缺乏中等風險收益特征的投資產品,公募REITs如能推出則有望填補這一空白。

責編:徐娜
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